פסק-דין בתיק ת"א 4229-08

כללי

1.         מחלוקת בין שוכר ומשכיר בדבר גובה דמי השכירות בעקבותיה הודיעה המשכירה על ביטול החוזה ודרשה את פינוי המושכר, בנוסף לתשלום חוב דמי שכירות. עקב סירוב הנתבע לשלם את דמי השכירות גבוהים יותר לפי דרישת המשכירה נוצר פער השנוי במחלוקת. אי-תשלום יתרת דמי שכירות זו מהווה לטענת המשכירה הפרת החוזה המקנה לה את הזכות לתובע פינוי המושכר. על כן הוגש ההליך דנן.

2.         התובעת הנה חברה המנהלת מרכז מסחרי בשם "גרנד קניון" בחיפה (להלן גם: המרכז המסחרי). הנתבע שכר נכס בקומה השלישית לצורך ניהול עסק למכירת תשמישי קדושה ויודאיקה (להלן: המושכר והעסק בהתאמה).

ההליך בבית המשפט

3.         התובעת הגישה תובענה זו לפינוי המושכר ולתשלום יתרת דמי השכירות על בסיס הסכום הנקוב בחוזה בין הצדדים (המכונה "זכרון הדברים") לעומת מה ששילם הנתבע בפועל.  סה"כ נתבעים 41,446 ש"ח נכון ליום הגשת כתב התביעה (ה-5.3.08).

4.         ביום 1.2.09, עוד בטרם החל הדיון בתובענה הודיע הנתבע על פינוי המושכר ביום 28.2.09. בפועל פונה המושכר ביום 12.3.09. כיום עומדת אפוא להכרעה המחלוקת הכספית בלבד (אם כי לטענת התובעת לא היה רשאי הנתבע לפנות את המושכר באופן חד-צדדי ולכן לדעתה עליו לשלם דמי שכירות עד לתום תקופת ההארכה. עניין זה חורג מגדר התובענה דנן).

טענות הצדדים

5.         טענת התובעת הנה בתמצית, כי בסמוך לאחר חתימת חוזה השכירות (זכרון הדברים) נענתה לבקשת הנתבע, שהתקשה לעמוד בתשלום המוסכם, ונאותה להקטין את דמי השכירות לעומת מה שסוכם בזכרון הדברים. עם זאת לטענתה הובהר לנתבע כי המדובר בהקלה זמנית והנהלת המרכז המסחרי שומרת על זכותה להעלות את דמי השכירות ולהעמידם על הסכום עליו הוסכם מלכתחילה. ואכן, במהלך השנים העלתה את דמי השכירות באופן הדרגתי. לטענתה, עושה הנתבע דין לעצמו ומשלם דמי שכירות לפי ראות עיניו. מצב זה אינו מתיישב עם זכותה כמשכירה לקבוע את דמי השכירות לפי שיקול דעתה.

6.         טענת הנתבע לעומת זאת הנה, כי עוד לפני קבלת החזקה במושכר שונה החוזה בהסכמה, אך זאת לא מטעמים של חסרון כיס מצדו אלא מהטעם שהתובעת השכילה להבין כי חרף הבטחותיה, לא הוקם מגדל למגורים, לא נפתח פארק שעשועים בהיקף המובטח ולא הוקמו מחלפים לכניסה למרכז המסחרי. הנתבע מודה כי מידי פעם הועלו דמי השכירות אך מאז ומעולם נעשה הדבר בהסכמה. אין התובעת רשאית כיום לשנות באופן חד-צדדי הסכמה שהושגה ואשר שינתה את החוזה המקורי בהסכמה.

            הנתבע גם הוסיף כי בניגוד למובטח ובניגוד לחוק האוסר זאת נפתח המרכז המסחרי בשבת מה שפגע ברגשותיו כאיש שומר מצוות, שם אותו ללעג בקרב מכריו ופגע במכירות שכן הציבור הדתי, שנמנה על קהל היעד של עסקו, בחר להדיר רגליו  מהמרכז המסחרי.

            כן נטען על ידו כי בניגוד להבטחתה ליתן לו בלעדיות למסחר בתשמישי קדושה ניהלה הנהלת המרכז המסחרי  משא ומתן עם גוף מתחרה.

העובדות

7.         ביום 18.4.99 נחתם בין הנהלת המרכז המסחרי לבין הנתבע זכרון דברים לפיו תמורת 41 דולר של ארה"ב (בתוספת מע"מ) בעבור כל מטר רבוע תשכיר התובעת לנתבע שטח בן 25 מ"ר לצורך ניהול עסקו בתקופה בת שנתיים שנים החל מיום פתיחת המרכז המסחרי. בהתאם למוסכם לצורך חישוב דמי השכירות יש להביא בחשבון אחוז מסוים מהשטח הציבורי, כך שבפועל חישוב דמי השכירות מתבסס על 28.27 מ"ר.

8.         זכרון הדברים מפורט למדיי ומצוינים בו חיובים וזכויות הצדדים לו. בין היתר, נקבעה אופציה לשוכר להאריך את תקופת השכירות למשך תקופות קצובות בנות שלוש וחמש שנים כל אחת.

אין חולק שהנתבע ניצל את האופציה להארכת החוזה לשמך שלוש שנים ולאחר מכן שוב למשך חמש שנים. ביום 29.5.05 נחתם חוזה הארכה אשר האריך את תקופת השכירות (רטרואקטיבית) לחמש שנים נוספות מיום 1.9.04 ועד ליום 31.8.09.

9.         לפי סעיף 9 לזכרון הדברים סיכמו הצדדים כי יחתמו על חוזה שכירות ועל חוזה ניהול מפורטים " על בסיס העקרונות דלעיל" (קרי, של זכרון הדברים) תוך ששים יום " מהודעת החברה" ברם אם מכל סיבה שהיא לא ייחתמו חוזים אלה אזי יהווה זכרון הדברים חוזה שכירות לכל דבר ועניין.

אין חולק כי חרף פניות הנהלת המרכז המסחרי אל הנתבע לא נחתם חוזה שכירות. הנתבע סירב לחתום על נוסח החוזה שהועבר אליו ואשר כלל תניות שזכרן לא בא בזכרון הדברים. תנאי השכירות הנם אפוא אלה המפורטים בזכרון הדברים.

10.        עוד בטרם קיבל הנתבע את החזקה במושכר באו הצדדים בדברים והסכימו על הפחתת גובה דמי השכירות והעמדתם על סך 25 דולר לכל מטר רבוע. הנתבע שילם דמי שכירות על בסיס זה ומידי פעם הועלו דמי השכירות בהסכמה.

11.        בתחילת שנת 2005 עמדו דמי השכירות על 30 דולר לכל מטר רבוע. ביום 1.2.05 פנתה הנהלת המרכז המסחרי לנתבע במכתב והודיעה כי "מבחינה חוזרת של הנושא הוחלט על ידנו לשנות את תנאי דמי השכירות ולהעמידם על 35$ למ"ר [או] 7% מהמחזור הגבוה ביניהם..". ממועד זה החלו חילופי מכתבים בו חזרה הנהלת המרכז המסחרי ובאי כוחה על עמדתה כי הפחתת דמי השכירות הנה " הקלה זמנית...ביחס לדמי השכירות המתחייבים על פי ההסכם עמכם" בלבד וכי שומרים על זכותם לבטלה בכל עת על פי שיקול דעתם.